10 dingen over nieuwbouw

Een leuk nieuwbouw project gezien of nog aan het oriënteren? Wij zetten de belangrijkste aandachtspunten voor nieuwbouw op een rij!

1. Het verschil tussen bestaande bouw en nieuwbouw
   In makelaarstermen is er het verschil tussen bestaande bouw en nieuwbouw. Daarbij gaat het, zoals de term al doet vermoeden, om woningen die al gebouwd zijn en dan verkocht worden. Bij nieuwbouw is die volgorde andersom, er wordt eerst verkocht en dan gebouwd. Dat brengt in het koopproces een aantal verschillen met zich mee, waaronder:

• Bezichtigen: Bij bestaande woningen wordt een afspraak gemaakt om de woning te bekijken. Voor nieuwbouw worden zogeheten Artist Impressions (AI’s) gemaakt, dit lijken foto’s van de woningen en zijn er tegenwoordig ook in 360 graden. Daarnaast zijn er (ingerichte) plattegronden waardoor een goed beeld van de ruimte gecreëerd wordt. Het grote verschil is dus dat de beslissing om over te gaan op koop niet gebeurd op basis van het bezichtigen van de woning, maar op basis van de afbeeldingen en plattegronden. 
• Staat van de woning: Een bestaande woning wordt gekocht in de staat waarin deze verkeert. Gewenste aanpassingen kunnen natuurlijk gedaan worden, na het kopen van de woning. Bij nieuwbouw wordt er een ‘’standaard’’ gemaakt waarbij u met meer-/minderwerk de woning naar uw eigen keuze kunt aanpassen.
• Transport: Anders dan bij de bestaande bouw vindt het juridisch transport en de sleuteloverdracht bij nieuwbouw vaak niet op hetzelfde moment. Nieuwbouw transport vindt plaats zodra de opschortende voorwaarden zijn vervallen (bijv. 70% verkocht voordat gestart wordt met bouw). De sleuteloverdracht vindt plaats na de oplevering is van het woning.
• Betaling: Binnen de makelaardij worden verschillende termen gebruikt, waaronder kosten koper (k.k.) en vrij op naam (v.o.n.). Voor de bestaande woningen is k.k. van toepassing is en voor nieuwbouw v.o.n. De betaling van een bestaande woning is de koopsom + kosten koper, bij de overdracht. De betaling bij nieuwbouw is de grondprijs bij transport en de betaling van de bouwsom gefaseerd tijdens de bouw. 

1. V. O. N.
   Vrij op naam houdt in dat de ontwikkelaar alle kosten die gepaard gaan met de verkoop en de levering voor zijn rekening neemt. In tegenstelling tot kosten koper waarbij de koper betaalt voor overdrachtsbelasting, notariskosten, kadersterkosten etc. Bij nieuwbouw betaalt u dit dus niet zelf (eventuele financieringskosten staan hier los van).

1. Zekerheid over de oplevering van de woning
   Om de koper zekerheid te geven over de bouw en oplevering worden garanties gegeven door Woningborg of SWK. Dit certificaat is opgenomen in het koopcontract waar u voor tekent. Deze woongarantie biedt o.a. bescherming tegen gevolgen van een faillissement van de (bouw)ondernemer en is een vangnet voor wanneer zich na de oplevering onvolkomenheden voordoen.

1. Meer-/minderwerk
   Afhankelijk van het project zijn er verschillende opties om een woning te ‘’personaliseren’’. Een project maakt altijd gebruik van een kopers keuzelijst,  daarin zijn de aanpassingsmogelijkheden opgenomen. Denk bijvoorbeeld aan relatief kleine aanpassingen zoals een extra stropcontact of TV aansluiting. Maar ook grote wijzigingen zoals een aanpassing van de woningindeling, een extra badkamer en uitbouw van een verdieping behoren vaak tot de mogelijkheden.

1. Energiezuinigheid
   Nieuwbouw moet voldoen aan strenge bouwbesluiteisen en heeft daardoor vaak een gunstig energielabel. Er wordt bijvoorbeeld gewerkt met goede isolatie en vloerverwarming.

1. Verschil concept koop-aannemingsovereenkomst (KAO), KAO en akte van levering
   Bij nieuwbouw is er een koopovereenkomst met de ontwikkelaar (eigenaar van de grond) en een aanneemovereenkomst voor de realisatie van de bouw met de aannemer. In sommige gevallen is er een gecombineerde koop-/aannemingsovereenkomst waarin beide componenten in akte zijn verwerkt.
   
   De conceptversie ontvangt de koper ter inzage voordat er getekend wordt, in deze fase worden o.a. de personalia gecontroleerd. Vervolgens wordt deze akte door zowel de ontwikkelaar, aannemer als koper getekend. Op dat moment gaan de wettelijke bedenktijd (3 dagen) en ontbindende voorwaarden in. Het transport vindt plaats bij de notaris, daar wordt de akte van levering en eventueel de hypotheekakte getekend.

1. Hoe ziet het proces er ongeveer uit?
   Nieuwbouwprojecten zijn allemaal verschillend, vandaar ook dat niet alle processen gelijk zijn. Onderstaand in grote lijnen het proces bij het kopen van een nieuwbouwwoning.

• Oriëntatie verschillende projecten
• Interesse kenbaar maken
• Een optie nemen / inschrijven (afhankelijk van verkoopprocedure)
• Optantgesprek met de makelaar (o.a. bespreken meer/minderwerk)
• Hypotheek regelen (indien nodig)
• Optie verzilveren
• Personalia doorgeven aan makelaar
• Concept KAO controleren
• KAO tekenen
• Notarieel transport
• Bij start bouw ook start betalen van bouwsom
• Oplevering
• Inspectie
• Sleuteloverdracht

1. Rol van de makelaar
   De makelaar informeert u over het project, de omgeving en de huizen die (nog) te koop of te huur zijn. Ook licht hij of zij de contractstukken toe. Verder kan de makelaar u helpen bij de verkoop van uw huidige woning.

1. Rol van de notaris
   Bij de notaris tekent u de akte van levering bij de koop van uw huis, en in de meeste gevallen ook een hypotheekakte. Verder kan de notaris u adviseren over andere zaken, zoals een samenlevingscontract of testament.

1. Nieuwbouw specialisme
   Onlangs heeft de NVM een kwaliteitsnorm in het leven geroepen, genaamd Nieuwbouwspecialisme. Pandomo Makelaars heeft voldaan aan de gestelde criteria en de kennistoets met positief resultaat afgesloten. Dit heeft voordelen voor zowel klanten als ontwikkelaars. Het nieuwbouwspecialisme kan worden gezien als een keurmerk dat waarborgt dat het makelaarskantoor met een kwaliteitsnorm en Service Level Agreements (SLA) werkt.