10 dingen over verhuur

We willen dat burgers kunnen wonen in betaalbare, veilige, gezonde en energiezuinige woningen. Daarom zijn zowel de huurder als de verhuurder van een woning gebonden aan regels. Deze gaan onder meer over huurbescherming, huurprijs, huurverhoging, onderhoud en servicekosten. Hieronder lees je de belangrijkste aandachtspunten bij het (ver)huren van een woning.

1. Het verschil tussen een sociale- en vrije sector huurwoning
2. Het verschil tussen een zelfstandige en onzelfstandige huurwoning
3. Onderhoud van de huurwoning
4. Berekening van de huurprijs
5. Verschil tussen contract- of administratiekosten en bemiddelingskosten
6. Wat staat er in een huurcontract
7. Huren inclusief of exclusief nutsvoorzieningen
8. Verzekeringen voor een huurwoning
9. Waarborgsom
10. Regelgeving huurverhoging

1. Verschil sociale huurwoning en vrije sector
Om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning, moet je aan bepaalde voorwaarden voldoen. Zo mag bijvoorbeeld je inkomen niet te hoog zijn. Een vrije sector huurwoning is een huurwoning waarop geen subsidie wordt verstrekt en waarvoor geen huur-regulerende bepalingen gelden. Huren in de vrije sector betekent een (nieuwbouw)woning huren boven de sociale huurgrens. Voor een vrije sector huurwoning kunt u dus niet in aanmerking komen voor huurtoeslag. In 2015 ligt de sociale huurgrens, ook wel liberalisatiegrens, op € 710,69 per maand.

2. Het verschil tussen een zelfstandige en onzelfstandige huurwoning
Een zelfstandige woning is een woning met eigen toegang en eigen keuken en toilet. Heeft u geen eigen toegang of deelt u keuken of toilet met de bewoners van andere woningen/kamers? Dan is het een onzelfstandige woning.

Voorbeelden van zelfstandige woningen zijn eengezinswoningen, appartementen, portiekwoningen, maisonnettes en galerijflats.
Voorbeelden van onzelfstandige woningen zijn kamers in studentenhuizen of hospitakamers (kamer in huis van hoofdbewoner).

Onderhoud van de huurwoning
Het onderhoud van uw huurwoning of kamer is verdeeld tussen huurder en verhuurder. De verhuurder zorgt voor het groot onderhoud en de huurder zorgt voor het klein en dagelijks onderhoud van de gehuurde woonruimte. Over het algemeen geldt:

Kleine reparaties zijn voor rekening van de huurder, grote reparaties en groot onderhoud zijn voor rekening van de verhuurder.

Kleine reparaties moet de huurder gemakkelijk zelf kunnen uitvoeren. En ze mogen weinig kosten met zich mee brengen. Zo niet, dan is de reparatie alsnog voor rekening van de verhuurder.
Inbouwapparatuur van keukens wordt doorgaans aangemerkt als onroerende aanhorigheid van de woning. Die inbouwapparatuur wordt dan met de woning verhuurd door de verhuurder. Reparatie van bijvoorbeeld een kapotte inbouwkoelkast is voor rekening van de verhuurder.
De huurder moet de verhuurder toegang tot de huurwoning geven, zodat de verhuurder het onderhoud of de reparatie kan uitvoeren. De huurder zorgt voor reparaties van schade die u zelf heeft veroorzaakt. Als de verhuurder ook de kleine en dagelijkse reparaties verricht, mag de verhuurder de kosten hiervan aan u doorberekenen als servicekosten.

Berekening van de huurprijs
Voor sociale huurwoningen worden huurprijzen berekend aan de hand van het puntensysteem, dit geeft de kwaliteit van een woning in punten weer. Verschillende onderdelen zoals WOZ waarde, oppervlakte en energielabel krijgen punten. Voor monumentenwoningen en zorgwoningen gelden nog een paar speciale regels. Bij elkaar opgeteld, leveren de punten een maximale huurprijs op. De (eventuele) huurverhoging wordt elk jaar opnieuw bepaald.

Aan de hand van bovengenoemd puntensysteem kunt u meten of er sprake is van een vrije sector huurwoning. Het aantal punten geeft een hogere huur weer dan €710,69 per maand.
Voor de vrije sector huurwoningen geldt vervolgens een marktprijs, de verhuurder bepaalt zelf de huurprijs.

5. Verschil tussen contract- of administratiekosten en bemiddelingskosten
Veel verhuurders brengen contract- of administratiekosten in rekening voor de werkzaamheden die zij moeten verrichten om het huurcontract af te sluiten. Dit is toegestaan, maar de kosten moeten redelijk zijn.
De bemiddelingskosten zijn de kosten die gemaakt worden om een huurder te vinden voor de woning. Omdat dit behoort tot de werkzaamheden van de verhuurder mag hij deze kosten niet in rekening brengen.

6. Waarborgsom
Bijna alle verhuurders vragen van de nieuwe huurder een waarborgsom (borg). Het vragen van een waarborgsom mag van de wet, behalve als het bedrag onredelijk hoog is. Er bestaat geen regel hoe hoog een borg voor huur mag zijn. De rechter ziet een waarborgsom van maximaal 3 maanden kale huur nog als redelijk. Wanneer de woning niet beschadigd is, moet de verhuurder de waarborgsom aan het einde van de huurovereenkomst terugbetalen. Hij is niet verplicht rente te vergoeden over de waarborgsom.

7. Wat staat er in een huurcontract
Voor huurcontracten gelden regels, bijvoorbeeld voor de inhoud van het contract en het opzeggen ervan. Bij aparte vermelding van de servicekosten in het huurcontract moet duidelijk zijn hoe hoog deze zijn en hoe ze zijn samengesteld (zie punt 4). In een huurcontract staan de afspraken tussen de huurder en verhuurder van een woning, zoals:

Wie de huurder is;
Wie de verhuurder is;
De huurprijs (all-in of uitgesplitst in kale huur en servicekosten);
De hoogte van de borg;
Het adres en een omschrijving van het gehuurde (zoals hoeveel kamers, woonkamer, badkamer, tuin);
De datum van ingang van het huurcontract;
Het tijdstip en wijze van betaling;
De datum waarop jaarlijks de huur wordt verhoogd;
De afspraken over de onderhoudsverplichtingen;
De huisregels;
De handtekening van de huurder en de verhuurder.

Huurders en verhuurders moeten zich aan regels houden als zij de huur opzeggen. Hiervoor geldt dat de opzegtermijn gelijk is aan de betaaltermijn (veelal één maand en maximaal drie maanden).

8. Huren inclusief of exclusief nutsvoorzieningen Gas, water en licht (GWL) zijn basisvoorzieningen die iedereen nodig heeft bij het bewonen van een woning. Bij een huurwoning is dit soms inbegrepen in de huurprijs, bijvoorbeeld onder de noemer servicekosten. De afspraken die gemaakt worden over de kosten voor GWL moeten vastgelegd worden in het huurcontract. De verhuurder is wettelijk verplicht om de huur te splitsen in ‘kale huur’ en de bijdrage aan ‘servicekosten’.

Wanneer een huurprijs exclusief GWL aangeboden wordt, moet de huurder hiervoor zelf een contract met een energieleverancier afsluiten en deze kosten betalen. Jaarlijks vindt de afrekening plaats, waarbij te veel betaalde kosten teruggevraagd kunnen worden.

9. Verzekeringen voor een huurwoning Om er zeker van te zijn dat eventuele schade gedekt is, zijn er verschillende verzekeringen af te sluiten. Bijvoorbeeld een inboedel-, rechtsbijstands- of aansprakelijkheidsverzekering. De verhuurder zorgt voor een woon- of opstalverzekering. Wat in huis aanwezig is, zoals meubelen of interieur, is daarmee niet automatisch verzekerd.

10. Regelgeving huurverhoging Voor huurwoningen geldt een maximale huurverhoging, behalve bij vrije sector huurcontracten. Elk jaar stelt de regering vast met welk percentage de huren maximaal omhoog mogen. De volgende regels zijn verbonden aan huurverhoging:

De verhuurder mag maar 1 keer per 12 maanden de huur verhogen. Er zijn een paar uitzonderingen op deze regel. Zo is een tussentijdse huurverhoging na verbetering van de woning toegestaan. Ook mag een verhuurder de huur verhogen als hij de woning aanpast voor gehandicapten.
Het puntensysteem voor huurwoningen en de maximale huurprijzen zijn van toepassing.
Er geldt een maximale huurverhoging die is vastgesteld door overheid.
De verhuurder is verplicht minstens 2 maanden van te voren schriftelijk de huurverhoging aan te kondigen.
Het huurverhogingspercentage wordt berekend over de kale huurprijs. Dat is de huurprijs zonder servicekosten en kosten voor nutsvoorzieningen (gas, licht en water).

Wat kan Pandomo Makelaars voor u betekenen?
De keuze voor een huur- of koopwoning is persoonlijk en per situatie verschillend. Er spelen verschillende zaken mee, zoals flexibiliteit, (vast) inkomen en natuurlijk de financiële mogelijkheden voor het afsluiten van een hypotheek. Klik hier om de checklist van Wijzer in Geldzaken te bekijken.

Sinds november 2015 werkt Pandomo Makelaars samen met HousingXL Groningen. Via de website kunt u het aanbod bekijken. Uiteraard kunt u het aanbod ook vinden op Facebook!

Wilt u een woning verhuren en/of het beheer daarvan uitbesteden? Ook dat is mogelijk! Neem contact op met verhuurmakelaar Chris Rengers via groningen@housingxl.nl.

Gerelateerde berichten