Belangrijke wijzigingen hypotheken 2025

Net als in voorgaande jaren, verwachten we een aantal wijzigen per 1 januari, die betrekking hebben op hypotheken en het kopen van een woning. Hieronder de belangrijkste wijzigingen op een rij.

Verhoging NHG-grens
Vanaf 1 januari wordt de grens voor een hypotheek met Nationale HypotheekGarantie verhoogd van € 435.000 naar € 450.000.
Voor aanvullende energiebesparende maatregelen kan de grens met maximaal € 27.000 verruimd worden en is een hypotheek van € 477.000 mogelijk met de zekerheid van NHG.

Verlaging NHG-provisie
De NHG heeft ook een verlaging in petto: waar dit jaar nog een provisie van 0,6% het te lenen bedrag betaald wordt, gaat die provisie komend jaar naar 0,4%. Hierdoor worden de kosten koper een stukje lager en NHG voor meer mensen bereikbaar.

Verhoging extra leenruimte alleenstaanden
In 2024 is voor het eerst extra leenruimte ontstaan voor alleenstaanden. Vanaf een inkomen van € 28.000 bruto per jaar mag € 16.000 meer geleend worden in vergelijking met twee koper die samen hetzelfde bruto jaarinkomen hebben.
Een alleenstaande met een bruto jaarinkomen van €50.000 mag dus € 16.000 méér lenen dan een stel die elk € 25.000 bruto per jaar aan inkomen hebben.
Per januari wordt dit bedrag verhoogd naar € 17.000, waarbij het minimale jaarinkomen op € 28.000 blijft staan.

Aanpassing behandeling studieleningen
Sinds dit jaar wordt bij een studielening de daadwerkelijke maandlast meegewogen in de maximale hypotheek. Uitgangspunt is hierbij het wettelijke termijnbedrag, ook als in werkelijkheid de maandlast lager is door een draagkrachtberekening.

Omdat de hypotheekrente aftrekbaar is en de rente op een studielening niet, is wettelijk bepaald dat het termijnbedrag van de studielening gebruteerd moet worden. Die bruteringsfactor stijgt per 1 januari, waardoor studieleningen een iets negatiever effect op de maximaal mogelijke hypotheek hebben.

Verhoging grens vrijstelling overdrachtsbelasting
Ook de grens voor de vrijstelling van de overdrachtsbelasting wordt verhoogd. Deze gaat van € 510.000 naar € 525.000.
Hierbij is het belang dat het uitgangspunt de waarde van de woning is. Dat is ofwel de koopprijs van de woning of de getaxeerde waarde, de hoogste van de twee geldt.
Alle overige voorwaarden blijven gelijk:
• De koper is tussen de 18 en 35 jaar op het moment van verkrijging
• De woning wordt als hoofdverblijf gebruikt
• De koper heeft niet eerder gebruik gemaakt van de vrijstelling
• Het moment van heffen blijft de datum van overdracht.

Energielabel blijft belangrijk
Sinds dit jaar is het energielabel een belangrijke factor voor het bepalen van de maximaal mogelijke hypotheek voor het aankopen van een woning, óf voor het verduurzamen van de woning.
Hoe beter het energielabel, hoe meer er in verhouding geleend mag worden voor de aankoop. Bij een minder goed label is er extra leenruimte om te gebruiken voor het verduurzamen. Deze regels blijven voor komend jaar gelijk.