Betaalbare huur

De Wet betaalbare huur zorgt voor regulering van de middenhuur. In deze blog een uiteenzetting in het kort wat de nieuwe Wet inhoudt.

De wet is van toepassing op alle nieuwe huurcontracten na 1 juli 2024. De wet grijpt dus niet in op lopende huurovereenkomsten, enkele uitzonderingen daargelaten. Een uitzondering is als een lopende huurovereenkomst nu in de vrije sector valt maar qua puntentelling in het gereguleerde segment (sociale sector) valt op grond van het nieuwe woningwaarderingstelsel (WWS).

Het woningwaarderingsstelsel (WWS) wordt dwingend
Het tweede deel van de Wet betaalbare huur zorgt ervoor dat de maximale huurprijzen dwingend worden in zowel het lage huursegment als in het nieuwe middensegment. Met andere woorden, als verhuurders in het laag- en middensegment meer vragen dan maximaal is toegestaan op grond van het woningwaarderingsstelsel, zijn zij in overtreding. De gemeente kan door de Wet goed verhuurderschap optreden tegen verhuurders als er een hogere huur wordt gevraagd dan op grond van het WWS mogelijk is. De boete kan oplopen tot € 23.750. Ook krijgen huurders meer mogelijkheden om naar de Huurcommissie te gaan, ook na een termijn van zes maanden. Met ingang van 1 januari 2025 geldt de verplichting dat alle huurders de puntentelling ontvangen als aanvullend document bij het huurcontract.

Gereguleerde sector: laag- en middensegment
Voor 1 juli bestond er alleen een gereguleerde sector met aanvangshuren tot en met € 879,66 . De gereguleerde sector is nu uitgebreid met het middensegment, het ”gereguleerd middensegment”. Het ”gereguleerd middensegment” loopt van 879,66 euro (vanaf 144 punten per 1 juli 2024) tot en met 1.157,95 euro (tot en met 186 punten vanaf 1 juli 2024).

Overgangsrecht
Op grond van het overgangsrecht worden veel lopende huurovereenkomsten, welke zijn afgesloten vóór inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur, niet direct getroffen. Dit betekent onder meer dat bestaande huurcontracten voor woningen met bijvoorbeeld 160 WWS-punten (die vallen in het middensegment onder de nieuwe wet) niet tijdens de looptijd van het huurcontract in prijs kunnen worden bijgesteld door de Huurcommissie. Daar geldt echter wel een belangrijke uitzondering op!

Er zijn nu huurcontracten die qua puntentelling in het gereguleerde segment (sociale sector) van het WWS vallen, maar die feitelijk zijn geliberaliseerd omdat de verhuurder deze boven de huidige liberalisatiegrens heeft verhuurd. De huurder had deze aanvangshuur kunnen laten toetsen door de huurcommissie, maar in de praktijk wordt dit vaak vergeten. Daarmee viel de woning voor 1 juli in de 'vrije sector'. De woning is dan feitelijk definitief een vrije sector woning geworden onder de huidige wetgeving.

Voor deze huurcontracten geldt dat deze na een overgangstermijn van één jaar (per 1 juli 2025) toch kunnen worden aangepast. Huurders kunnen dan op grond van artikel 7:254 BW de huurcommissie verzoeken de huurprijs aan te passen. Dit kan een huurverlaging met zich mee brengen zonder terugwerkende kracht. Daarmee kunnen huurders toch een huurwoning in de lage sector krijgen. Voorbeeld: als een woning bijvoorbeeld een actuele huur heeft van €900,- maar een maximale huur op grond van het WWS van €650,- per maand, dan moet de huur op 1 juli 2025 naar beneden worden bijgesteld naar €650,-.

Ook gaat de Wet betaalbare huur direct gelden voor bestaande huurcontracten die nu al gereguleerd zijn op basis van prijs. Voor deze huurcontracten geldt immers nu ook al dat de huurder via de Huurcommissie zijn rechten kan afdwingen. Dit betreft dus bestaande huurovereenkomsten die nu een aanvangshuurprijs hebben tot met de liberalisatiegrens, zogenaamde sociale huurwoningen. De materiele inhoud van het WWS heeft hier dus al gelding, enkel wordt het formeelrechtelijk mogelijk dat de gemeente de verhuurder zal bewegen de juiste huurprijs te vragen.

Moties
De Eerste Kamer heeft nog enkele moties aangenomen. Dit betekent kortgezegd dat de wet op bepaalde punten wellicht wordt nog wordt aangepast. Een opvallende motie is een motie die de regering verzoekt om in kaart te brengen op welke manier de overdrachtsbelasting voor beleggers substantieel verlaagd kan worden zodat investeringen in woningen een extra impuls krijgen. Ook is er een motie aangenomen die de regering verzoekt om voor beschermde dorps- en stadgezichten een forfaitaire maximale prijsopslag van 5% te introduceren in het woningwaarderingsstelsel (WWS). Een andere opvallende motie is de motie-Rietkerk. Deze motie verzoekt de regering om de gemeentelijke handhaving alsmede de verplichte puntentelling voor verhuurders per 1 januari 2025 (en niet per 1 juli 2024) in werking te laten treden, om zodoende gemeenten en verhuurders zes maanden extra tijd te geven om zich voor te bereiden op de uitvoering van de Wet betaalbare huur.

Uiteraard houdt ons team nieuwe berichtgeving rondom de nieuwe wet nauwlettend in de gaten. Voor vragen en advies zijn wij bereikbaar via info@pandomo.nl of telefonisch via 050-8533733.

Bron: Vastgoedbelang