Update Hypotheek en leeftijd

"Veel ouderen willen zo lang mogelijk zelfstandig blijven wonen. Ook onze overheid stuurt daar op aan. Uit gesprekken met klanten op leeftijd blijkt echter dat men zeer onzeker is over de mogelijkheden van het afsluiten van een nieuwe hypotheek. In dit artikel meer informatie over de beperkingen, maar de afgelopen tijd zijn er ook zeker mogelijkheden ontstaan!

Hypotheek en leeftijd

Stel het gaat om het afsluiten van een geheel nieuwe hypotheek. Die moet tegenwoordig binnen 30 jaar annuïtair of lineair afgelost worden, om gebruik te kunnen maken van hypotheekrenteaftrek. Aan het krijgen van de hypotheek zelf zit geen maximumleeftijd verbonden. Toch is het niet vanzelfsprekend dat u op hogere leeftijd daadwerkelijk een hypotheek kunt krijgen. Want hoe ouder u bent, hoe groter de kans dat u binnen die dertig jaar overlijdt. In dat geval ziet de geldverstrekker mogelijk het uitgeleende geld niet terug.

Overlijdensrisicoverzekering

Het gaat dus onder andere om zekerheid. Om bovenstaand risico af te dekken, kan de geldverstrekker een overlijdensrisicoverzekering verplicht stellen. Deze verzekering keert uit, als u tijdens de looptijd komt te overlijden en wordt gebruikt om de hypotheek (gedeeltelijk) af te lossen. Bij het afsluiten van zo'n verzekering loopt u mogelijk tegen het volgende aan: Het is erg duur om deze verzekering op hogere leeftijd af te sluiten en soms zelfs helemaal niet mogelijk.

Er is inmiddels ook een groot aantal geldverstrekkers die de overlijdensrisicoverzekering niet als verplichting stellen. Hierdoor wordt de mogelijkheid voor het afsluiten van een hypotheek voor senioren vergroot. Afhankelijk van uw situatie kan het afsluiten van een overlijdensrisicoverzekering wel aan te raden zijn.

Spaargeld

Misschien denkt u er aan om een deel van uw spaargeld te investeren in een nieuwe woning, in plaats van het op een spaarrekening met een lage rente te laten staan. Dat is een manier om de verplichting van de overlijdensrisicoverzekering te voorkomen. Als dit met voldoende mate lukt, is een overlijdensrisicoverzekering misschien wel heel verstandig, maar niet meer verplicht om af te sluiten. Daardoor wordt het verkrijgen van een nieuwe hypotheek mogelijk bij een nog groter aantal geldverstrekkers bereikbaar.

Overwaarde

Naast het spaargeld kan er ook sprake zijn van overwaarde in de huidige, eigen woning. Deze overwaarde is een mooie eerste investering in de nieuwe woning en kan, net als het spaargeld, een verplichte overlijdensrisicoverzekering voorkomen.

Inkomen nu en later

Bij de berekening van uw hypotheekmogelijkheden is ook de hoogte van uw pensioeninkomen van belang. In de meeste gevallen is het pensioeninkomen lager dan het huidige inkomen. Als u al gepensioneerd bent, dan wordt rekening gehouden met uw AOW, werkgeverspensioen en/of een zelf opgebouwd pensioen. Bent u nog niet met pensioen op het moment dat u de hypotheek afsluit, maar zit u minder dan tien jaar van uw pensioenleeftijd af? Dan is het van belang dat de hypotheeklasten, ook nadat u de pensioenleeftijd heeft bereikt, nog betaalbaar voor u zijn.

In de berekening wordt bepaald of het inkomen voldoende is om op basis van een 30-jarige annuïteiten hypotheek de maandlasten te voldoen.

Verruiming

De hierboven beschreven berekening van de hypotheeklasten beperkt voor heel veel (pré-) senioren de mogelijkheden om te verhuizen. En met de huidige rentestand zelfs de mogelijkheid om hun maandlasten te verlagen.

Daarom heeft een aantal geldverstrekkers, samen met Nationale Hypotheek Garantie, hun normen verruimd: Onder voorwaarden kunnen (pré-)senioren op een verantwoorde manier een hogere hypotheek afsluiten, waardoor verhuizen toch mogelijk is. Eén van de voorwaarden is bijvoorbeeld dat de nieuwe maandlast lager moet uitvallen dan de huidige maandlast.

Een praktijkvoorbeeld:

Een echtpaar van 70 en 69 woont al jaren in een eengezinswoning. Vanwege onder andere het onderhoud aan de tuin, willen ze graag verhuizen naar een seniorenwoning. Op dit moment betalen zij maandelijks € 675,- aan woonlasten voor hun eengezinswoning. Hun nieuwe seniorenwoning is iets goedkoper. Bovendien kunnen zij hun nieuwe hypotheek tegen een lagere rente afsluiten. Hierdoor worden hun nieuwe maandlasten € 475,-. Dit levert dus een besparing op van € 200,- per maand. Het probleem zit in de annuïtaire toetsing. Volgens die methode bedragen hun maandlasten € 650,- per maand, dus € 175,- meer dan het bedrag dat ze daadwerkelijk betalen. De toegestane maandlast bedraagt € 525,-. Op grond van de annuïtaire toetsing wordt deze hypotheekaanvraag door de bank afgewezen.

De werkelijke maandlasten van deze klanten bedragen echter € 475,-. Dit bedrag ligt onder de toegestane maandlasten. Op basis van de werkelijke lastentoets is deze hypotheek nu dus wél mogelijk met NHG, en kunnen de klanten verhuizen. Ze zijn hierdoor van het onderhoud van de tuin af én betalen € 200 bruto per maand minder.

Renteaftrek

Een andere reden waarom de hoogte van uw pensioeninkomen van belang is, is dat u minder belasting betaalt als u AOW ontvangt. Daardoor is er minder belasting aftrekbaar. Daarnaast is het denkbaar dat uw pensioeninkomen lager is dan het inkomen dat u voor uw pensioen had, waardoor u in een lager belastingtarief valt. U betaalt dan minder belasting, maar krijgt daardoor ook minder hypotheekrenteaftrek. Hierdoor vallen de netto hypotheeklasten hoger uit dan voor uw pensioenleeftijd.

Aflossingsvrije hypotheek

Een mogelijkheid om de maandlasten van de hypotheek te beperken is een deel van de hypotheek aflossingsvrij voort te zetten. Heeft u namelijk een aflossingsvrije hypotheek van voor 1 januari 2013, dan mag u deze hypotheekvorm onder voorwaarden meenemen naar uw nieuwe woning, met behoud van hypotheekrenteaftrek.

Uw mogelijkheden

Zoals u heeft kunnen lezen is een hypotheek afsluiten ook op hogere leeftijd niet onmogelijk. Wilt u weten wat de mogelijkheden zijn? Neem dan contact met mij op voor een kosteloze en vrijblijvende afspraak.